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借名购房如何避免纠纷发生

发布时间:2018-09-29 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       借名购房是指当事人一方(借名人)经他人(登记人)同意,以他人名义购房并进行登记,房屋归属于借名人所有的行为。借名购房的原因多种多样。有的是为了规避法律或限购限贷政策,有的是为了享受低价购房优惠,也有的是为了转移、隐匿财产和逃避债务。那么借名购房发生纠纷时应该怎么做呢?下面由河南盈法律师事务所为您整理,谢谢阅读。
       基本案情:
       2006年12月28日,齐某与房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定齐某购买本案诉争房屋,房屋价格361221.5元。房屋2008年10月30日登记在齐某勇名下。该房屋实际购房款364110元、公共维修基金7282元、契税1852.39元、补缴地价款8411元均由张某、左某支付。该房屋交付手续均由齐某、郑某委托左某办理,房屋交付后由张某、左某装修并居住至今。购房合同、购房发票、付款凭证、诉争房屋各种交费单据原件均由张某、左某持有。张某、左某称系借齐某的名字购买的此房,齐某称双方关系不是借名买房,是借款关系。
2013年10月25日,张某和齐某签订一份《协议书》,内容为涉诉房屋是由2006年由张某所买一直在住,是用齐某名字购买的。现今已满五年,可以过户到张某名下了。过完房产后张某付给齐某50万元整,现在张某已提前全部付清齐某,齐某要在一个月之内无条件的把房屋产权过户给张某,以后双方都不能反悔。齐某认可协议为其所签,认可收到了50万元,但称签协议时没有看内容。2014年4月,齐某曾将该房屋转移过户至郑某名下。2014年6月,该房屋又转移登记回到齐某名下。后齐某与郑某共同向中国对外经济贸易信托有限公司借款325万元,并以诉争房屋作为抵押物。该行为致使张某、左某与齐某、郑某双方约定上述房屋归左某、张某所有,并办理转移登记手续的合同目的不能实现,齐某与郑某构成根本性违约。张某、左某提起诉讼,请求法院判决解除原被告双方口头约定原告借用被告名义购买涉诉房屋的借名购房合同和原被告双方于2013年10月25日签订的《协议书》、支付收房交纳的各项费用并赔偿房屋差价损失。
       关键词:借名购房;合同解除;河南盈法律师事务所;
       法院判决:
       判决解除张某、左某与齐某、郑某双方口头约定张某、左某借用齐某勇名义购买涉诉房屋的借名购房合同和张某、齐某勇于2013年10月25日签订的《协议书》;齐某、郑某于本判决生效后三十日内向张某、左某返还各项款项共计881655.39元;齐某、郑某于本判决生效后三十日内向张某、左某支付赔偿款4505890元。
       律师提醒您:
       借名购房对借名人和登记人而言都有诸多风险。
       一、借名人的风险。
       登记人事后否认借名购房事实的存在,拒绝履行借名协议及办理房屋过户手续。因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间,双方基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,而随着房价的大幅上涨,登记人为获取巨大的经济利益或因其他原因,往往会不顾及亲情、友情,否认双方之间存在借名购房的事实,进而拒绝办理房屋产权过户手续。
违反政策、法规规定,借名购房协议可能被认定无效。在借名购买经济适用房等保障性住房时,即使双方签订了书面借名协议,但因该类房产是具有保障性质的政策性住房,国家对该类房产的交易具有严格规定和限制。因借名购买政策性住房,违反了国家政策,损害了社会公共利益,审判实践中,借名购房协议存在被法院认定无效的可能,借名人无法实现获得房屋产权的目的。
借名人被要求腾退所购房屋。由于房屋产权登记在登记人名下,而房屋一般由借名人居住使用,一旦登记人反悔,借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。
借名购房系借名人和登记人之间的约定,房屋所有权证载明登记人为所有权人,根据公示公信原则,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的风险。如果登记人死亡,该房屋则可能会被他人继承。
登记人将房屋另行出售时,因房屋登记在登记人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,房屋过户给第三人后,借名人将面临丧失房屋的可能。
       二、登记人的风险
       对于登记人而言,同样承担着风险,尤其是在房产限购、限贷政策出台之后,出借自己的名义购房、办理按揭贷款,就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户给了借名人,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房能否享受到一些优惠政策。
       此外,如果借名人按揭还款不及时,还会影响登记人的征信记录,导致今后贷款受阻。
       针对上述风险,律师提醒您:即将或已借名购房者应摒弃规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理。
       未取得保障性住房购房资格的,切莫借名购房。而对于不违反国家法律、政策的,借名人与登记人应签订书面协议,对房款支付、房屋产权归属、贷款偿还以及因房屋所产生的相关责任与义务等作出明确约定,必要时可对协议进行公证。
       借名人在支付房款时宜选择银行转账方式直接向出卖人支付房款等费用,并且一定要留存银行转账记录、收据收条等证据。
       登记人应尽量避免借名给他人用以购房,以免自己在购房、售房方面所能享受到的贷款利率优惠、税费减免等利益受损。
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