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房主侵犯租户优先购买权被判赔偿

发布时间:2018-10-16 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       在一起房屋租赁合同纠纷中,房主以租房人欠缴水电费为由,宣布无条件收回房屋,紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为,房主强行收回租赁房屋构成根本违约,出售租赁房屋侵害了其优先购买权,请求房主承担赔偿责任。法院将会对此如何做出判定呢?下面由河南盈法律师事务所为您介绍,谢谢阅读。
       关键词:优先购买权;房屋租赁合同;河南盈法律师事务所;
       案情简介:
       2013年6月27日,房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某,双方约定租期5年,月租金1600元;如有一方需提前终止本协议,须提前一个月通知对方,支付中介费用,并赔偿违约金;承租人不得拖欠缴纳各项费用,如物业管理费、水费、电费等,否则视为同意房主无条件收回房产。
       2017年2月21日,房主朱某前往南通市自来水公司查询,发现该房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳,但并未产生违约金,朱某遂代为缴纳。另外,2016年2月、6月、10月,丁某因迟交电费,导致每月分别产生1元的违约金。
       2月22日,朱某来到涉案房屋,声称丁某拖欠水电费,违反了协议的约定,他可以无条件收回房产,请丁某立即搬走屋内物品。2月23日,朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议,将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某,并办理了过户手续。2月28日,朱某带人来到涉案房屋,将丁某物品从房屋中强行搬出。
       丁某认为,朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约,出售租赁房屋没有依法通知,侵害了他的优先购买权,遂起诉请求被告返还剩余房租8000元,赔偿中介费800元、违约金1600元,赔偿优先购买权损失10万元。
       法院判决:
       被告出售案涉房屋没有提前通知原告,也未询问原告是否行使优先购买权,其出售行为侵犯了原告的优先购买权。
       律师提醒您
       原告两次迟交的水费数额并不大,且没有产生违约金,而电费原告均已缴纳,故不能认定原告拖欠水电费,故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日,而在第三日即与他人签订房屋买卖合同,根据交易习惯,被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋,其查询目的是为了出售房屋。在原告没有拖欠房租、水电费,没有违约且合同尚未到期的情况下,被告将原告物品从租赁房屋中搬出,并将房屋出售给他人,提前终止合同,构成违约,应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋,合同目的无法实现,因此被告应退还剩余租金。
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