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无证房屋买卖合同何时有效

发布时间:2018-07-26 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同,该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。那么什么情况下无证房屋买卖合同有效,什么情况下无效呢?下面由河南盈法律师事务所为您整理相关知识,以两个案例来分别说明,谢谢阅读。

案例一:原告与被告签订《房屋买卖协议》,约定被告将位于鄂州市南浦国际17层1705室房屋卖与原告,而作为支付对价,原告向被告支付房屋总价款人民币21万元整。在合同签订时,原告一次性支付人民币10万元给被告,余下购房款人民币11万元,由原告自2021年起,每年向被告支付人民币1万元,直至付清剩余购房款。在原告拿取南浦国际1705室钥匙时,只需向房屋开发商支付人民币1.7万元,超出部分由被告承担,在剩余房款中予以扣减。办理上述房屋产权证过户费用由原告承担。后原、被告因办理房屋过户登记手续产生纠纷。被告认为依据《城市房地产管理法》第三十七条,该涉案房屋未办理房屋产权证,原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为,违反法律强制性规定,协议应认定为无效。法院认为,依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋买卖协议》,系原、被告达成的由原告向被告支付21万购房款,被告向原告转移房屋产权的意思表示,协议内容未违反法律、法规强制性规定,未侵犯社会公共利益和他人合法权益,该协议合法有效

案例二:原告与被告签订契据一份约定被告将坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场B幢第七楼两间套房屋并搭配两套共用菜市场楼梯边车库一个以31万元出卖给原告。被告在未取得建设工程规划许可证情况下,私自在坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场B幢601室房屋顶层上加盖建成701室房屋,对此,苍南县住房和城乡规划建设局已经立案查处,被告虽然申请听证,但至庭审时仍未能提供相关合法审批手续,故原、被告签订的契据违反法律强制性规定,应认定为合同无效。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,所以不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规定的,才应当认定合同无效。

  

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