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“一房二卖”的差价损失应赔偿买房人

发布时间:2018-08-06 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

市场房价的不断飙升和社会诚信的日渐式微,使得“一房二卖”现象层出不穷,由此而引发的诉讼也与日俱增。买卖双方依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行。房屋买卖合同当事人一方将房屋另行出售导致合同履行不能的,构成根本违约,另行出售所得房款差价应赔偿买房人。那么房款差价如何计算呢?下面由河南盈法律师事务所为您整理相关知识,谢谢阅读。

对于房屋差价损失的赔偿问题,如果双方就此有约定通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处。如果双方无约定或不能协商达成一致,对于当事人的赔偿请求,人民法院通常在判断支持与否时综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整。对于房屋差价损失的具体确定,一般比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定,也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。对于认定差价损失的时间点,则应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等情况合理确定。在房价上涨情况下,房屋差价部分即原来买受之价金与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下,房屋差价部分即原来买受之价金与下跌后的房屋价值间的差额。

此外,合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后,另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大,否则,应对扩大部分的损害负责。减损规则与诚实信用原则密切相关,从义务的来源看,减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则,当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务,负有减轻损害的义务,这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看,减损规则要求受害人以善良人的注意,依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。一方面,受害人采取的措施应当具有及时性,在对方明确表示将不履行合同的情形下,应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害进一步扩大,而不能放任损害扩大;另一方面,受害人采取的措施应当具有合理性,即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则,综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定,如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高,则受害人可以不采取此种措施。在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权,标的物所有权无法转移,合同因法律上原因不能履行的情形下,买受人作为理性的房屋购买人,应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下,买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施防止损失扩大,维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说,如买受人在合理期间内进行了替代性购买,其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本,在合理范围内出卖方应当承担;如未在合理的期间内购买替代性的房屋,对于此后房价上升的风险与损失,买受人应自行承担。

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