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房屋被查封后又出租,法院强制要求承租人搬出

发布时间:2018-08-14 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

       基本案情:

被执行人龚某因借贷纠纷被债权人诉至法院,经法院审理,判决龚某偿还借款100万元。判决生效后,龚某未自觉履行义务,申请人要求法院强制执行。法院执行过程中,依法查封龚某名下一套住房,并在房产交易所送达了协助执行通知,禁止龚某将房屋过户。2017年3月22日,法院在房屋所在地张贴了执行裁定书、查封公告和限期迁出公告,并要求龚某在4月15日前将房屋腾空并迁出。强制执行期间,龚某一面答应腾空房屋,另一面又在2017年3月底未经法院准许擅自将房屋出租给了案外人钱某。钱某已向龚某缴纳了半年房租将生活用品搬进了该房屋内,并实际居住。

执行人员经审查发现,钱某租赁龚某的房屋,时间发生在法院查封之后,因此钱某的租赁合同并不能抵抗法院的执行。法院执行人员对钱某晓以利害,钱某和龚某达成了退租协议,并及时清空了房屋,交由法院执行。

       法律规定

我国《物权法》第190条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。如果出租在前,抵押在后,那么优先保障出租方的权益,可以认为“抵押不破租赁”;反之,已登记的抵押在前,出租在后,根据物权优于债权的民法原则,租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。

对于租赁关系在先的民事行为,我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害,但也不是无限制的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定:“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产,人民法院可以查封、扣押、冻结,第三人可以继续占有和使用该财产,但不得将其交付给被执行人”;《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。

查封后的房屋出租的,不适用“买卖不破租赁”。买卖不破租赁,也就是说租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系, 不适用“买卖不破租赁”。其主要理由是,由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。而承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由自己承受。

       律师提醒

在进行房屋租赁时,承租方一定要查验出租方财产的权属情况,充分了解房屋是否已被抵押或查封,如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料,并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如房屋已被抵押或查封,则不宜签订长期租赁合同,也不宜一次性支付长期的租金,以避免自己的财产损失。仍要租赁,可以要求出租方提供担保,以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业,建议聘请律师等专业人士提供服务,以避免不必要的经济损失。

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