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房屋买卖,卖家反悔的后果

发布时间:2018-08-16 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

一、签订定金协议后反悔

卖方双倍返还定金。

二、买家刚刚交付定金,但尚未签订正式的买卖合同

此种情况下法律关系较为清晰,相当于预购房合同。卖方若不愿卖房,发生违约行为,买房可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

三、签订定金协议和买卖合同

(一)当买方满足以下5个条件时,可主张强制过户:

(1)签订的买卖合同有效;

(2)购房人具有购房资质;

(3)购房人具有全款能力,若批贷函已下发,部分法院也会支持过户;

(4)售房人构成根本违约,即提供售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过15日的证据材料;

(5)交易房屋未被限制,如查封等;

律师提醒:

继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已将房屋另行出售给了第三人,第三人为善意且已经完成过户的情况下,售房人已经无法实际交付房屋了,在此情况下,买方只能要求售房人赔偿违约金及其他损失。

此外,法院只可能判决强制过户,但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。但法院是否会判决强制过户,需要根据具体案情来确定。

买方同时还可以要求卖方支付违约金,至于法院会判决卖方承担多少违约金需要酌情确定。在实践中,法官会大致根据以下因素综合判断违约金的具体数额:

(1)买方的实际损失(核心)

(2)卖方即违约方的恶意性程度

(3)合同的履行程度

此外购房人也可要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。

(二)关于定金协议

若法院判决的违约金数额低于买方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也属于购房人的实际损失),买方可向卖方主张赔偿其损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第28条作了明确规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。《合同法》第116条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。即违约责任和定金罚则只能二选一,不可同时适用。至于买方选择选择何种方式保护自己的权益,由买方根据自己的实际情况和需求确定。

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