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停电断水水催缴物业费,违法!

发布时间:2018-08-29 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

由于小区业主认为小区治安管理差,消防设施没有维护,道路与门庭破损没有维修,地下车库管理混乱,二次供水抄表存在管理失职行为。同时小区物业擅自涨价、服务不到位。部分业主为此拒缴物业费,物业为催缴物业费而停水停电、限行电梯。

那么发生纠纷后,物业和业主应该如何维护自身的合法权益?下面由河南盈法律师事务所为您整理,谢谢阅读。

日常所说的物业费其实是物业服务费,包括环境和小区秩序维护、车辆管理、公共设施维护等费用。物业费依据物业服务合同产生,但不得违反所在地区的物业服务收费标准,即便是协商一致,也需经由物价部门审核备案。

物业服务合同关系的产生一般而言有两种途径:第一种途径是建筑企业在承建小区时选定物业企业,业主在购买房产时对物业服务合同进行确认,业主入住后遵守关于物业费的各项约定。第二种途径是当小区入住业主达到半数时,可以提请成立业主大会,选举业主委员会,并由业主大会重新选聘物业企业并商定相关物业费等内容。

明确了业主与物业之间的权利义务关系,才能够准确解决双方的纠纷。物业与业主的权利义务主要约定于物业服务合同中,双方应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业除了依照合同约定履行收缴物业费、开展管理服务外,还应当对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。

业主可以依照合同约定监督物业服务,对服务不到位或违反合同约定的地方,提出纠正意见,也可以根据实际情况制定小区规约供全体业主遵守。此外,业主也应履行自身按时缴纳物业费和遵守小区规约的义务。

此外对于小区物业费用问题,也不是说涨就涨的。物业费价格的调整主要有两种途径,一是业主与物业企业协商一致后予以调整。二是根据物业服务合同的约定,在具备合同约定的条件时进行价格调整。如果物业擅自上涨物业费,业主可以采取多种形式维护自身的合法权益向物价部门和街道物业主管部门投诉,由相关部门进行调查,对违规违法的,可依法责令改正并予以行政处罚;

二、由业主委员会向法院提起违约诉讼,要求物业按照合同约定履行相应的物业服务义务;

业主个人可根据实际情况的不同,提起相应诉讼。一般而言,在物业违规涨价的过程中,会引发业主与物业企业之间的冲突和对抗,如果业主因拒缴不合理的物业费,导致车位被物业擅自划给他人、被物业断水、断电或“拒之门外”等情形,可依法提起侵权之诉,要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。

同时对于业主拒绝缴纳物业费的情况,由于物业与业主是平等的民事主体,物业擅自采取停水、停电等措施来催缴物业费的做法是违法的。因为,根据合同法的相关规定,业主用电、用水是业主与相关的供电、供水企业达成的供电、供水合同,即使业主发生了欠缴水费、电费的行为,也只能由供水、供电企业来催缴,物业因不是合同相对方,无权断水、断电。此外,物业在受委托收取电费和水费情况下,即使业主拒缴水电费,物业也无权擅自采取停水停电措施小区公共区域的所有权归属业主共同所有,物业在未取得所有权人同意的情况下,也是无权停水停电的。对于小区的公共区域,诸如道路两旁的广告箱、电梯内的广告收入等,都属于全体业主共同所有,物业无权据为己有。对物业公司而言,如果发生业主拒缴物业费的行为,应依据物业服务合同的约定,向法院提起诉讼。物业擅自停水、停电或将业主“拒之门外”,或怠于履行合同约定义务,依法应承担相应的法律责任。

  河南盈法律师事务所 刘律师

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