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小区停车费如何收

发布时间:2018-08-31 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

一、小区停车位分类

小区停车位因其性质不同,归属也不同,应当区别对待。一种是可以办理产权证的停车位;另一种是占用共有道路的停车位。

一般而言,停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。但建筑物所占建筑面积能否办理产权登记关键在于停车位的面积是否纳入建筑面积。如开发商将停车位面积纳入小区的地上总建筑面积,开发商对此停车位可以要求办理产权证,可以选择以买卖、附赠等方式转让。

而共有道路上的停车位,因共有道路系全体业主共有的公共区域面积而应归属全体业主共有。开发商对于小区绿化面积、共有面积、交通道路的规划,均需经政府部门验收合格。开发商应当为小区业主建设符合业主使用的车位,不得占用业主共有道路用于停放车辆。物权法74条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。根据该条规定,对于在共有道路上停车收取的停车费应当归业主共有,即收费主体是业主业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。

二、停车费的收取

《物业管理条例》第54条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。由此,物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营。我国《物权法》规定,决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托,对业主停车进行收费。业主可以设立业主大会,选举业主委员会。有关共有和共同管理权利的其他重大事项,由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

三、停车费收取纠纷的解决

业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。根据2009年住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》要求,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。因此,对于小区内部共有和共同管理的事项,应由业主大会或者业主委员会依据法定和共同议定的议事规则共同决定,该决定对全体业主具有约束力。

物业收取停车费用,应当是由业主大会或者业主委员会作出决定,业主委员会再委托物业代为收取停车费,物业同时可获取相关服务、维护费用。若少数业主认为业主大会的决定侵害了合法权益的,可以根据物权法的规定向人民法院起诉。实践中,如小区物业未征得业主同意,擅自收取停车费,属于侵害业主合法权益的行为。

物业不向业主披露停车费信息,业主有权向法院起诉请求公布收费情况。根据《物业服务收费管理办法》,如果物业根据与业主的协商一致提供了相应服务,就可以收取相关费用。《办法》第2条规定,物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

在物业管理纠纷案件中,对于侵害业主公共利益的行为,业主委员会可以作为原告提起诉讼。业主委员会作为业主大会的执行机构代表全体业主共同利益,向社会各方反映业主集中的意愿和要求,对涉及业主共同利益的事项,业主委员会可以代表全体业主进行处理。

需要注意的是,业主委员会行使诉权的范围应当是涉及业主共同利益事项,对于业主个体或者不涉及公共利益的,业主委员会没有诉讼主体资格,不能作为原告起诉。

业主对建筑区划内涉及业主共有及共同管理权的事项享有知情权。业主有权请求公布业主委员会决定及会议记录以及共有部分的收益情况。如物业不向业主披露停车费信息,业主有权向法院起诉请求公布收费情况。

律师建议:

业主应当积极行使自己的权利,参与选聘物业管理公司。对于业主委员会成员充分了解,选举热心公益、公正守法的业主为业主委员会组成成员。业主委员会应当维护全体业主的共同利益,依法行使权利,监督物业管理公司。物业管理公司应当严格遵守《物业管理条例》《物业管理公约》及《物业管理合同》的规定。

河南盈法律师事务所 刘律师

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