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以小产权房抵押合法吗

发布时间:2018-09-10 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       基本案情:
       常某作为甲方,张某作为乙方,签订《房产抵押担保借款协议书》一份,主要内容为:“(一)乙方向甲方借款10万元整,利息为月息3分;(二)借款期限一年;(三)乙方将其购买的某农村社区的一套房产抵押给甲方;(四)乙方如未按协议规定按期归还借款,该农村社区的房产归甲方所有,甲方有权对房产进行变卖。”之后,因张某未及时还款又不愿将房屋抵押给常某,遂诉至法院请求确认抵押条款无效。
       关键词:小产权房;抵押物所有权;河南盈法律师事务所;
       法院判决:
       原告张某、被告常某所签订的《房产抵押担保借款协议书》中第三项、第四项内容,均违反了我国担保法的禁止性规定,该协议中有关抵押条款的约定自始无效。故原告请求确认协议中的抵押条款无效的主张,依法予以支持。原告张某与被告常某签订的《房产抵押担保借款协议书》中有关房产抵押的条款自始无效。
       双方签订的《房产抵押担保借款协议书》中关于房产抵押的条款是否有效,首先要看协议第三项约定的农村社区房产能否作为抵押物。根据我国《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押:……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产……”农村社区的房产,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”或“小产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”没有国家发放的土地使用权证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。故此,“小产权房”的产权证不是真正合法有效的产权证。一直以来,“小产权房”在交易中存在巨大风险和诸多争议。可见,农村社区的房产一般情况下是不能作为抵押物的。
       此外,抵押协议第四项约定的财产转移内容也不合法。我国《担保法》第40条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第57条第1款规定:“当事人在抵押合同中约定,债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”故双方关于第四项约定因不合法而无效。
       律师提醒您:
       小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员,尤其是城镇居民的,无论建房行为是否合法,法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。
       根据《合同法》规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
       此外,小产权房是无法办理两证的。根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》:城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
       小产权房由于没有房产证,不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。同时,小产权房拆迁无法得到补偿。小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证;购房后如果遇到国家征地拆迁,很可能无法得到拆迁补偿。买入后,房子也无法抵押。
       购买小产权房需要一次性付款,不能按揭。质量也难以保证。这些房屋价格便宜,房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。小产权房价格虽然便宜,但是购买时,风险比较大,如果想要购买小产权房,建议谨慎考虑。
 

       河南盈法律师事务所 刘律师
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