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买卖合同纠纷

发布时间:2018-10-11 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       关键词:买卖合同、法律顾问、律师评析
       基本案情:廖某和黄某分别于2017年8月14日、2017年8月18日、2017年8月19日签订了四份《购房预订协议书》,协议约定:廖某自愿认购由被告内定的在广东梅州市梅江区江北汉酒路融创城荣御11座17层01号、9层901号、13层01号及荣御10座11层04号四套商品房。签署该协议后,原告向被告支付了定金7万元,黄某则承诺在2017年8月14日至2017年9月30日前协助乙方前往楼盘开发商处签订《商品房买卖合同》,四份协议签订后,廖某按照合同约定向黄某交付了定金,而黄某并未协助廖某签订《商品房买卖合同》。
       廖某请求:1、依法判令被告向原告双倍返还定金共计人民币56万元整;2、依法判令被告向原告支付违约金共计人民币28000元整;3、由被告承担本案全部诉讼费用。
       被告的法律顾问辩称,第一,对原告的诉请不予认可,本案合同无效。理由:被告黄某没有签订预订合同的资格,根据国家房屋规定,签订预订房预订合同必须是开发商和具有资质的房屋销售公司,同时必须具备四个要件:1、已经取得土地使用权并足额交付了土地认购金;2、获得了城建部门的批文;3、投与了总金额25%以上,并有明确的竣工时间和交付时间;4、获得了县级以上人民政府的批文。综上,被告黄不具备以上任何一点资质,所以本案合同无效。既然是无效合同,就不存在违约金和定金的问题。第二,关于28万元,被告确实收到了原告款项,但是被告也是受害方,被告所收到的款项已经全额打给了案外人黄铎,被告本人在本案中也损失了67万元,黄铎现今因涉嫌诈骗已经被立案侦查,所以关于原告方损失,现被告也无法拿出这笔钱,待追回黄铎的钱之后返还给原告。
       庭审中,原告变更诉讼请求:1、依法解除原、被告分别于2017年8月14日、2017年8月18日、2017年8月19日签订的四份《购房预订协议书》;2、依法判令被告向原告返还定金共计人民币28万元整;3、依法判令被告向原告支付违约金共计人民币28000元整;4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告提出上述抗辩。
       法院认为,原告廖俊鸿与被告黄森华签订的四份《购房预订协议书》是双方自愿,真实意思表示,从协议书签订主体和表达内容看,该协议书可认定为无名合同,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。该协议书不是商品房买卖合同和商品房预售合同,因此,被告抗辩原告不具备商品房买卖合同主体资格致合同无效的主张,本院不予采纳。因被告未按约定协助原告签订《商品房买卖合同》,且合同已无履行可能。现原告要求解除四份《购房预订协议书》,并要求被告根据协议书约定,返还定金28万元和支付违约金28000元的请求,依法予以支持。
       法院判决如下:一、解除原告廖某与被告黄某分别于2017年8月14日、2017年8月18日、2017年8月19日签订的四份《购房预订协议书》;
       二、被告黄某应在判决生效之日起5日内返还28万元给原告廖俊鸿;
       三、被告黄某应在判决生效之日起5日内支付违约金28000元给原告廖俊鸿。
       律师评析;该公司的法律顾问虽然一直在积极为公司主张其所享有的正当的权益,也提出了法律依据,但是法院有自己的见解,最终未能采纳他的意见。
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