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商品房销售合同纠纷

发布时间:2018-10-12 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       关键词:商品房销售、法律顾问、律师评析
       基本案情;陈尘与房地产开发公司于2013年1月27日签订《广东省商品房买卖合同》,合同约定:陈尘向房地产开发公司购买座落于开平市长沙区××大道××房的房屋一间,公司依约于2014年6月1日向陈尘交付房屋。按照约定,公司应当在商品房交付使用后60日内与买受人向房屋登记机构申请房地产转移登记,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的,出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后,陈尘向公司支付了房价款695000元。但公司逾期为原告办理过户登记手续。
       原告陈尘向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告向原告支付迟延办理房产证违约金13900元及利息(以695000元为本金,自逾期之日即2017年11月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至原告实际取得房地产权证之日止);2、判令被告承担本案全部诉讼费用;3、判令被告于2018年2月15日前办妥房地产权属证书交付给原告。
       被告的法律顾问辩称,对于原告的第一项诉讼请求的违约金:1、原告已经入住该房屋,即使我们逾期办证,也没有对原告造成什么影响,原告请求的违约金过高,我方请求酌情减少。2、关于原告主张的利息,是没有合同和法律依据的,请求法院依法驳回;关于原告的第三项诉讼请求,办证应该是合同双方一起互相协助的义务,项目是因客观原因暂不能办证,我方无法保证在2018年2月15日前完成。
       被告在举证期限内没有提供证据。
       法院认为本案的争议焦点是被告是否构成违约,违约金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同,自成立时生效”。原、被告在自愿、等价有偿的基础上签订的商品房销售合同,是当事人的真实意思表示,该合同的内容没有违反法律规定,且涉案房屋已交付原告使用,因此,原告陈尘与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,根据原告提供的《商品房买卖合同》及《发票》等,证实被告收取了原告的房款,并将讼争之房屋交给原告使用,但被告未依约为原告向房屋登记机构申请房地产转移登记手续,被告的行为已构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议,第十二条约定:《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”修改、增补为:……(三)出卖人、买受人双方共同(或共同委托律师事务所)办理产权证,双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”即被告应于房屋交付之日起720日内申请办理房地产转移登记手续,但被告至今未办理商品房初始登记,被告的行为显属违约。被告认为原告已经入住该房屋,即使被告逾期办证,也没有对原告造成影响,原告请求的违约金过高,被告请求酌情减少违约金的理由不成立,本院不予采纳。
       对于违约金的计算,合同中已明确约定为按购房款的2%计算,并不属于违约金过高的情形,故违约金应为695000元×0.02=13900元,本院予以确认。另违约金是足以补偿作为无过错方所受的损失,故对于原告请求被告支付购房款利息的理由也不成立,本院不予支持。
       由于涉案房屋未办理房屋初始登记,被告为原告办理房地产产权证书的条件未成就,原告请求被告协助办理房地产产权证的诉讼请求,本院不予支持。
       法院判决如下:一、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付违约金13900元给原告陈尘。
       二、驳回原告陈尘的其他诉讼请求。
       律师评析;该公司的法律顾问虽然一直在积极为公司主张其所享有的正当的权益,但是对于案件的整体把握不足,亦未有充足的证据,以致法院不予支持。
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