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合作开发房地产纠纷

发布时间:2018-10-18 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       关键词:合作纠纷、法律顾问、律师评析
       基本案情:2013年7月,海洋公司与利智公司签订合作开发协议,约定双方合作开发智成御景小区A区,手续审批由利智公司负责,施工及销售由海洋公司负责等内容。2013年7月25日、2014年1月,双方再次签订补充协议及合作开发协议补充条款。2014年6月24日,铁力林业局下设棚户区改造办公室为利智公司出具委托书,委托其办理施工及销售相关手续。上述协议签订后,海洋公司开始施工建设。因利智公司未能办理全部开发手续,双方又于2016年9月23日签订协议书,终止2013年7月签订的合作开发协议及补充协议,终止2013年7月签订的合作开发协议及补充协议,海洋公司将在建房屋11栋五层楼房、1栋六层办公楼移交给利智公司及铁力林业局用于回迁安置等用途,其应付费用9600万元。上述款项采取分期付款方式由利智公司从铁力林业局应付利智公司施工费用中给付海洋公司。如未约定给付,海洋公司有权要求二者解除合同,有权要求利智公司一次性付清尾款并支付利息。2016年9月26日,铁力林业局向海洋公司出具承诺函,如利智公司逾期还款,承诺在逾期还款范围内,用御景花园B区所建楼房以“一平抵一平”方式抵顶利智公司逾期未还的房屋价款。同日,三方签订房屋交接手续说明,将已建房屋全部移交。二者接收房屋后,利智公司未按协议书约定给付首付款,在收到铁力林业局拨付的900万元工程款后未按约定55%比例给付海洋公司,已构成违约。利智公司于2017年1月7日与伊春市祺达房地产开发有限责任公司(以下简称祺达开发公司)签订《建设用地转建协议》,将铁力林业局开发的智成御景花园二期及一期未完工程开发建设转让,已不具备按2016年9月23日协议全面履行的能力和条件,铁力林业局承诺担保内容亦无法实现。
       海洋公司的诉讼请求:1.二被告立即给付欠款9600万元,并按年息24%支付利息至本息付清之日止;2.诉讼费用由二被告负担。
       利智公司法定代表人宋利智于一审庭审前提供书面意见,其代表利智公司辩称:1.拖欠9600万元不是事实。2.智城御景项目是利智公司申请开发项目,不是铁力林业局棚户区改造项目。3.铁力林业局为监督利智公司与海洋公司履行协议(必须经过核算的协议)作出承诺。
       铁力林业局法律顾问辩称:铁力林业局不应是本案被告,不应承担民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。
关于利智公司的责任承担问题。海洋公司与利智公司形成合作开发法律关系,又自行协商终止合作,双方上述法律行为符合《中华人民共和国合同法》对合同订立与解除的相关规定。双方在2016年9月23日协议中明确终止履行的原因在于利智公司未能全部办理A区开发手续,利智公司构成违约。同时,双方已明确协议解除后各自权利义务的承担,其中,海洋公司交付房屋等义务已经完成,其起诉主张利智公司给付欠款9600万元,并按年息24%支付利息,符合双方协议约定,利息标准在法律保护范围内。利智公司辨称9600万元数额不准确,房屋价款需进行核算。从海洋公司举示其已支付费用的证据来看,支出费用确实少于9600万元。解除协议确定的数额存在与实际投入数额不符的可能性,属双方自愿协商的结果,是当事人真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,亦不损害国家、集体与第三人的合法权益,且利智公司在一年内并未主张撤销或变更该协议,在本院指定的举证期限内,利智公司亦未能举示证据证实9600万元系欠款和待核算的房款组成,应承担举证不能的不利后果。故利智公司抗辩理由无证据证实,本院不予支持。利智公司应按协议约定给付海洋公司各项费用欠款9600万元及利息。
       关于铁力林业局是否承担给付责任的问题。首先,铁力林业局从案涉工程最初立项审批、取得建设用地规划许可证、委托利智公司办理建设及销售手续、变更用地单位,到后期申请补助资金、接收房屋、出具承诺函,自始至终均有参与,属于履行建设单位职责的行为。当地政府主管部门亦确认诉争工程建设项目是铁力林业局棚户区改造项目,建设单位为铁力林业局。铁力林业局主张其履行行政管理职责的辩解不能成立。其次,海洋公司与利智公司解除合作协议后,与铁力林业局签订承诺函,基于对铁力林业局特殊身份的信赖和其出具的承诺,将房屋交付利智公司和铁力林业局。在三方进行房屋交接后,海洋公司已完成了除抵账房屋外的全部房屋交付义务,铁力林业局与利智公司对接收房屋,接收范围未进行区分,其实际已接收15号、16号楼的事实,属于其与利智公司间的权利义务,不能作为其仅接收特定的回迁安置房的理由,铁力林业局与利智公司如何处分接收房屋,均与海洋公司无关。故铁力林业局与利智公司共同接收房屋,亦应承担相应的付款责任。第三,在铁力林业局与利智公司共同接收房屋前,海洋公司与铁力林业局签订承诺函,该函属于双方对铁力林业局责任承担的特别约定,其目的在于确保海洋公司债权的实现,且承诺函明确债务人仍是利智公司,铁力林业局承担责任的前提是在利智公司逾期还款后、逾期还款范围内,用“B区所建楼房”抵顶利智公司欠款,因B区土地已转移给案外人,导致承诺函所约定方式无法履行,但铁力林业局应对利智公司不能按照约定期限和偿还价款的范围内承担保证责任。由于承诺函明确约定铁力林业局在利智公司逾期未还房屋价款范围内承担责任,利智公司与海洋公司约定的利息,不能约束铁力林业局。
       法源判决利智公司自本判决生效之日起十日内偿还朝阳海洋房地产开发有限公司9600万元;利智公司自本判决生效之日起十日内按本金9600万元给付朝阳海洋房地产开发有限公司利息(自2017年4月20日起计算至实际给付之日止,按年利率24%计算)。铁力林业局自本判决生效之日起十日内对本判决第一项朝阳海洋房地产开发有限公司所负担的债务承担连带清偿责任;驳回朝阳海洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
律师评析;该公司的法律顾问虽然一直在积极为公司主张其所享有的正当的权益,也提出了法律依据,但是法院有自己的见解,最终未能采纳他的意见。
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