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房东撞上二房东还合法吗?

发布时间:2018-10-23 作者:河南盈法律师 浏览:次查看


       案情回放
       2018年1月,小陈与李先生签订书面租房合同,约定租金押一付三,租期一年。2018年4月,一位自称房东的张阿姨找上门来,说李先生非法转租赚取差价,她已经按照约定解除其与李先生之间的房屋租赁合同,要求小陈立即腾退房屋。这时,小陈才发现与其签订合同并收取租金的是“二房东”。可小陈刚刚向李先生预付了三个月的房租,现在李先生拒不返还房租和押金,小陈又岂能说走就走?2018年8月,张阿姨将小陈告上法庭,要求排除妨害,返还房屋。
       法院判决:
       法院经审理认为,李先生与小陈之间签订的租赁合同无效,判决小陈腾退房屋。
       河南盈法律师事务所王凯莉律师表示:
       本案涉及的是房屋转租问题。房屋转租是指在租赁期间内,承租人将出租人的房屋租赁给次承租人,从而获得一定的费用。《合同法》第二百二十四条规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”从上述法律规定可知,房屋转租是否符合法律的规定,关键在于是否经过出租人的同意,无论是明示还是默示,是事前同意还是事后追认,是向承租人表示还是向第三人表示,只要出租人作出同意转租的意思表示,即为合法转租,否则为非法转租。本案中,承租人李先生未经出租人张阿姨同意将房屋转租给次承租人小陈,应认定为非法转租。
       承租人非法转租房屋,出租人享有的法定解除权并非不受任何限制。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,在房屋租赁合同中,出租人知道或者应当知道承租人擅自转租,但在六个月内未提出异议的,推定为同意转租。据此,张阿姨有权在六个月除斥期间届满前行使法定解除权从而解除其与李先生的房屋租赁合同。
       非法转租中,出租人行使法定解除权后,次承租人相对于出租人为无权占有人,作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。那么,此时已经预付了租金的次承租人利益该如何保护呢?《民法总则》第一百二十二条规定,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。出租人解除租赁合同后,次承租人向承租人多付的租金,构成不当得利,应当返还给次承租人。本案中,小陈向李先生多付的三个月房租及租金可以以不当得利为由要求返还。
       河南盈法律所王律师:17700616137.
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