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售房广告所做的承诺与实际情况不符,买受人应

发布时间:2018-06-25 作者:河南盈法律师事务 浏览:次查看

众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋,大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩,也对购房热进行诸多说明和允诺。包括提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明、对房屋使用功能的陈述等。而这些往往在购房人签订合同后或入住后往往不见踪影。

案情介绍:天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米,小区绿化率为50%。并在预售合同中约定,开发商不得擅自变更已与业主约定的小区平面图,若确需变更的应征得业主书面同意;若未经同意变更的,业主有权要求恢复。不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款3%的违约金。该小区业主在收房时才发现楼房的间距由原来的60缩小成了40.2平米,明显违反了小区规划,开发商违约。法院一审判决开发商向维权业主承担总房价3%的违约金。

 法律适用:实践中解决此种案件的主要依据是《最高人民法院关于审理上频繁买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。”

分析解读:在售房广告纠纷中,买受人的诉求一般是要求赔偿损失,在本案中由于双方已事先约定好具体的违约赔偿条件,故法院予以支持即可。但是在大多数情况下,合同中并未约定开发商的具体违约责任。在这种情况下,估算损失价值存在困难,法院一般倾向于调解结案。所以在此类纠纷中,若没有事先约定好违约事由,有无证据最为关键。对于自己所遭受的损失,买受人应当及时进行估算,积极寻找法律依据,收集事实认定的证据,维护自己的合法权益。

作者:河南盈法律师事务所

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