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原告可否以房屋买卖合同未办理过户手续而主张

发布时间:2018-06-30 作者:河南盈法律师事务 浏览:次查看

案情介绍:市一房地产开发有限公司将其开发的XX幢X层X室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记,2016年5月2号,该被告与原告签订房屋买卖合同,合同约定,被告将XX幢X层X室售于原告。价款729000元,该忘记房屋于2017年5月1日前交付使用。此后,原告先后向被告支付购房款人民币275500元。被告于2016年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续,但原告未办理。2015年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院,称该合同未按《城市私有房屋管理条例》规定办理过户手续,请求判令其与被告的房屋买卖合同无效;被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。
法条罗列:《城市房地产转让管理规定》第9条第l款规定:买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证明和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证,到房屋所在地房屋管理办理手续。《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第8条明确规定:凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。
分析解读:产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗?司法实践中又是如何解决此类问题的?     房屋买卖合同是合同双方就房屋这一标的达成的一方支付价金,另一方交付房屋产权的协议,该合同经双方意思表示一致即成立。其是否有效须审查其合法性,只要具备合法性,合同即有效,就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段,一是签订有效的房屋买卖合同,二是实施该合同。因此,房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段,产权变动登记问题存在于第二阶段,因为登记是移转房产的要件,是实施合同内容、转移房产所有权的方式。我们可以这样认为:一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段),并履行完了该合同,却一方支付了房价,另一方交付了房屋,房屋在法律上的交付体现为过户登记,也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。《城市房地产转让管理规定》第7条也显示,房地产管理机关是在审查买卖双方合同合法有效并具备其他办证条件下,才办理过户登记的,过户登记是合同有效的结果,而不是合同是否有效的要件。因此,房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效,才能办理房屋产权过户登记,房屋买卖合同无效,合同不能履行,就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前,房屋产权过户登记在后,房屋买卖合同的效力完全与是否登记过户无关,相反,它是登记过户的前提。那么如何判断房屋买卖合同的效力呢?以合同生效的要件即可判断:(一)合同主体要合法,即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力;(二)行为人订立合同是意思表示真实(三)合同内容不违反法律和社会公共利益。
本案中双方当事人均具有缔约能力,并已就房产买卖达成一致协议,比照市场价格,价格条款也较为合理,双方并无异议,且买方一预付部分房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的有效要件,该合同又是符合合同有效要件的,故该合同是合法有效的。从意思自治原则出发,是尊重双方当事人的意愿的。也是符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付全部房款之后,出卖方应按合同转让该房产,并应当协助买受方办理过户手续,以实现房产所有权的移转。
作者:河南盈法律师事务所
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