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怎么看待挂羊头卖狗肉的购房合同?

发布时间:2018-07-03 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

房屋买卖过程中,因为各种原因会出现“挂羊头卖狗肉”的问题,比较严重的是利用虚假房地产交易套取银行信贷资金,最近一起名为房屋买卖实际为借贷的案件,颇具有典型意义。律师称:当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

【基本案情】

孙某有一套房产,2009年10月与某公司签订了一份房地产买卖合同,约定了房地产四至、面积、交易价格等,同时,双方在合同中约定孙某在2012年10月份前可以赎回系争房屋,在此期间某公司不得出卖房屋,逾期孙某即丧失系争房屋的所有权,并不得主张房屋的产权。2012年9月份孙某向某公司支付赎金,要求赎回房屋,被某公司拒绝。孙某遂着手向法院起诉。

【法院审理】

某公司认为,合同中关于孙某赎回的约定,并不影响双方房屋买卖关系的成立和生效,双方间房屋买卖合同已经履行完毕,孙某要求赎回的行为属于房屋买卖行为,需要经过其同意。

本律师认为,孙某与某公司之间的买卖合同名义上的,实质上应属于借款合同。合同中对于房屋的赎回约定,对系争房屋的出售做出了一定的限制,并不违反法律规定,依法应受法律保护。双方间的法律关系,并不是真正意义上的房屋买卖关系,而是一种借款关系的担保方式,实质是借款关系。

【法院判决】

法院认为,双方的约定属于真实意思表示,并不违反法律规定,依法应受法律保护。双方签署的合同,名为房屋买卖合同实为借款合同,孙某赎回房屋的行为依法应得到支持。

【法律依据】

最高院关于国有土地使用权合同纠纷的司法解释

25条:合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

26条:合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险,只收取固定金额货币的,应当认定为借款合同。

27条:合同开发房地产合同约定提供资金的方式人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

分析解读

本案涉及到学理上一个很重要的名词,叫做让与担保它是指债务人或第三人为担保债务人的债务,将担保标的物所有权等权利转移于担保权人,从而使担保权人在不超过担保之目的范围内,于债务清偿后,将担保标的返还。买卖合同是名义上的,实质上是对借款合同的担保,理论上对买卖合同的效力有多种观点,但就实务中判决来看,应当认为,买卖合同是双方意思一致的结果,应当受法律保护。债务清偿后标的物赎回也是双方协商一致的,也应得到法院支持。但是应当注意的是另一种情况,叫做后让与担保,它是指双方在签订借款合同的同事订立了商品房买卖合同,约定解释不能偿债,即履行商品房买卖合同。对于这类行为,法院的处理方法为:当事人请求履行买卖合同的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求,拒不变更的,裁定驳回。

作者:河南盈法律师事务所

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