免费预约热线:400-1181-995
主页 > 专长领域 > 合同纠纷 >

无权处分情形下买卖合同的效力

发布时间:2018-07-09 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

案情介绍周某在海口市某花园小区有一套产权房,由于自己常年在武汉工作,就将房屋委托其内弟(被告)陈某出租,陈某将房屋出租给承租人原告张某,租期二年。被告陈某由于生意亏本,就想把其姐夫的房屋出售,承租人有意购买,双方于2013年7月16日签订《房屋买卖合同》,约定:被告将位于海口市xx路xx号xx花园f幢1201房转让给原告,房屋总价款为1127600元人民币;付款方式为第一次付款20万元,第二次付款50万元,第二次付款之后,被告交付原告房屋,余款待办理产权过户登记后一次性付清;约定了违约金计算方式,在支付第二次款项50万元后一个月内配合原告办理产权登记过户 ,否则每逾期一天支付房款总价万分之五的违约金给原告。合同签订之后,原告依约支付了二次房款共70万元,由于被告出售房屋没有经过其姐夫同意,其姐夫知道后,不同意卖房,因此,房屋办不了过户登记,原告才知道房屋不是陈某的,当时由于一直租住该房屋,就没有向陈某要求看房产证原件。原告要求陈某退款,陈某称已将钱还债,无力退还。原告诉诸法律,请求法院依法判决解除合同,退还房款70万元,支付违约金120465元。

法院审理:一审法院第一次开庭审理后,发现本案涉及无权处分,于是追加房屋所有权人周某为第三人参加诉讼,第二次开庭,周某没有到庭,但给法院寄来一份说明,明确表示不同意售房,。被告律师以合同无效进行抗辩,一审法官当庭向原告释明,本院认为合同无效,问原告是否变更诉讼请求,原告坚持合同有效,不予变更,并建议适用《物权法》、《合同法》第五十二条、最高院《买卖合同司法解释第三条第一款的规定。一审法院依据《合同法》第五十一条驳回原告的诉讼请求,原告不服,上诉。二审法院依据《物权法》第十五条和最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,判决撤销一审判决,改判支持原告的全部诉讼请求

分析解读:无权处分情形下,买卖合同的效力如何?《合同法》的效力当然高于司法解释,但是没有最高院的司法解释,根据《合同法》第五十一条、第五十二条(合同无效的法定情形)和《物权法》第十五条的规定,也不能得出无权处分的买卖合同当然无效的结论。因为根据法律行为所产生的效果不同,可以将法律行为分为负担行为和处分行为。所谓负担行为,指以发生债权债务为其内容的法律行为,亦称债权行为或者债务行为。负担行为包括单独行为(如捐助行为)和契约(买卖、租赁等)。所为处分行为,指直接使权利发生、变更或消灭的法律行为。处分行为包括物权行为和准物权行为。负担行为生效,只是使当事人负担债务或者债权债务发生变更。处分行为则直接导致权利的转移和消灭。负担行为主要产生请求权,处分行为则是直接完成权利转移的行为。从事负担行为时,行为人即使不具有处分权,负担行为也可以有效。在从事处分行为时,处分人必须具有处分权限,处分行为才能生效(参见王利民等《民法学》第三版第100页)。本案中,无权处分人陈某与张某签订的房屋买卖合同是一个负担行为,与物权行为无关,也就是与出卖人是否具有处分权无关。买卖合同作为负担行为的一种,其本身不能使买卖标的物所有权发生转移,买卖合同只是物权发生变动的原因,所有权发生转移是买卖合同得以履行的结果,不能将原因和结果混为一谈!最高人民法院于2012年5月10日颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,以表明最高人民法院对此争议问题的鲜明态度。

作者:河南盈法律师事务所

地址:郑州市惠济区长兴路22号银江商务楼7楼      

电话:18037147205

400-1181-995

输入您的电话,1对1提供法律解决方案:

最新文章

服务导航

律师微信咨询
扫扫加微信

免费咨询电话
400-1181-995
17737509711