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农村宅基地房屋买卖合同是否有效

发布时间:2018-07-27 作者:河南盈法律师 浏览:次查看

 

 

【案件概况】20152月左右,黄某将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)转让给刘某,刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金),黄某交付了房屋,刘某对系争房屋进行了装修。20164月左右刘某将系争房屋转让给了顾某,顾某支付了房款,刘某向顾某交付了系争房屋。刘某、顾某均系城镇居民,黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。现黄某提起诉讼,要求:一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖合同无效;二、刘某返还顾某相应的房款,黄某返还刘某房款10,000元;三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。

【法院裁决】根据相关规定,农村宅基地房屋不得向城市居民出售,故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同应属无效。但鉴于黄某、刘某均已履行了合同,系争房屋已经交付刘某多年,且刘某对该房屋进行了装修,不宜再返还房屋,现刘某已将系争房屋出卖给顾某,基于合同相对性原则,黄某无权要求刘某向顾某返还购房款,故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。现一审法院判决,一、涉案房屋买卖合同无效;二、驳回其余诉讼请求。二审法院判决,驳回上诉,维持原判。

【律师点评】本案基础法律关系为农村房屋买卖合同关系。结合案情而言,本案可能存在如下争议问题:

第一,黄某与刘某之间系农村房屋买卖合同是否有效?

涉及农村房屋买卖合同的效力问题,按照相关法律、法规的规定,宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的,且经过宅基地审批手续的,认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。因此,刘某系非农家庭户口,故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同属无效合同。

第二,农村房屋买卖合同无效后如何处理?

按照合同法的相关规定,合同被确认为无效后,当事人因该合同取得的财产,应当返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。

第三,司法实践中如何认定合同效力及返还房屋问题?

按照上海高院的相关指导意见规定,就此类的农村宅基地房屋买卖合同纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

综上可见,目前司法实践中,涉及农村宅基地房屋买卖合同效力,先要看买受人身份情况,再要看是否经过审批同意,最后还要看合同是否履行交付占有使用。为此,律师提醒:对于出卖人而言,应在合同履行完毕前或者交房前提出合同无效返还房屋的诉求,这样主张获得法院支持的可能性很大。对于买受人而言,应当第一时间履行合同并接收房屋,并保留持续占有、使用等证据,这样有利于主张维持现状;当然如果法院认为合同无效应当予以返还,也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿,当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。同时,也需要注意尽量举证自己无过错,来减少自己的赔偿比例。

作者:河南盈法律师事务所

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